Au regard de l’instabilité des marchés financiers mondiaux, de la volatilité des monnaies et des perspectives inflationnistes, les actifs, métaux et biens fonciers sont de plus en plus attractifs. L’immobilier offre de nombreuses possibilités dans différents lieux, et pour différents niveaux de budget et de temps investi. Vous trouverez ci-après des modèles de projets d’investissement à Moscou, New York, et d’autres séduisantes destinations.
Nous sommes là pour vous assister, d’un bout à l’autre de votre projet, ou à l’étape de votre choix. Nous vous trouvons un bien, vous conseillons dans le réaménagement et la décoration de votre propriété, en supervisons la rénovation, vous trouvons des locataires fiables, et vous aidons à réaliser le maximum de profit lors de la mise en vente.
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Projet d’investissement inférieur à 300 000 $
Investir dans une petite surface
Selon toute probabilité, le marché immobilier de Moscou entre actuellement dans une nouvelle période de croissance. Nous vous proposons donc le projet d’investissement suivant. Son caractère relativement modeste et les coûts de possession limités de la Russie, alliés aux coûts d’acquisition réduits et à la forte rentabilité locative, en font un placement intéressant.
1re étape: achat d’un appartement d’une pièce pour un montant maximum de 245 000 $
Conformément aux standards locaux, les appartements d’une pièce ne sont pas conçus comme les studios que l’on connaît à New York et dans la plupart des villes européennes. Il s’agit plutôt d’une pièce avec une cuisine séparée, ce qui permet d’en modifier les plans, et d’en faire un « studio alcôve ». Dans ce type de studio, la zone de couchage est séparée du reste de l’appartement par une porte-fenêtre ou au moins un rideau, tandis que l’espace de la cuisine et une partie de la pièce peuvent être aménagés en salle de séjour/salle à manger/bureau.
2e étape: rénovation
La refonte des plans et un net surclassement de l’appartement sont indispensables. Le coût de ces rénovations est estimé à environ 25 000 $. Elles comprennent l’aménagement d’un coin cuisine avec rangements et équipements appropriés : machine à laver, petit lave-vaisselle quand l’espace le permet, chauffe-eau d’appoint pour un usage saisonnier, et dans certains cas un ameublement fonctionnel.
3e étape: location
La valeur locative de ce type d’appartement tourne autour de 2 000 $ par mois, en fonction de la période de l’année, de la qualité de la rénovation et de la valeur générale de l’appartement (bâtiment, vue, exposition et autres paramètres). De plus, pour ne pas pâtir de la dépréciation du dollar, il est possible de libeller le loyer en roubles ou en euros. Ce dernier ne cesse de monter face au dollar, et la tendance risque de se poursuivre dans le proche avenir.
Calcul de rentabilité:
| Prix d’achat |
245 000 $ |
| Frais de courtage |
12 250 $ |
| Rénovation |
25 000 $ |
| Dépense totale |
282 250 $ |
|
|
| Loyer mensuel |
2 000 $ |
| Loyer annuel |
24 000 $ |
| Rentabilité locative |
8,50% |
Augmentation de la valeur du bien
La rénovation de l’appartement et sa mise en conformité avec le mode de vie contemporain augmente déjà sa valeur d’environ 15%. Il est également plus facile de revendre un appartement en bon état qu’un appartement ayant besoin de travaux.
Scénario simplifié: location “en l’état”
Pour ceux qui souhaitent éviter le temps d’immobilisation et préfèrent ne pas rénover le bien, la location “en l’état” est également possible. Même si le retour sur investissement est moindre, l’investisseur bénéficie encore de l’appréciation du bien dans ce type de projet, et le coût en capital est amorti par la location.
Calcul de rentabilité:
| Prix d’achat |
245 000 $ |
| Frais de courtage |
12 250 $ |
| Dépense totale |
257 250 $ |
|
|
| Loyer mensuel |
1 000 $ |
| Loyer annuel |
12 000 $ |
| Rentabilité locative |
4,7% |
Appréciation du bien
Le marché immobilier de Moscou a connu une croissance sans précédent, et a multiplié sa valeur par 6 au cours des 5 dernières années. Etant donné la tendance mondiale actuelle à l’inflation et l’attractivité croissante de l’immobilier, il est raisonnable de tabler sur une appréciation de 20 % par an.
4e étape: revente et profit
Il est normalement facile de trouver un acheteur pour un petit appartement en bon état. Nous recommandons à ceux qui résident en Russie, de conserver l’appartement 3 ans pour éviter les impôts sur le revenu. Les non-résidents peuvent se dégager plus tôt puisqu’il n’y a pas d’incitation fiscale à la propriété.
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Investir dans les CEI
Certaines des anciennes républiques soviétiques offrent de très intéressantes opportunités d’investissement. Nous pensons que l’Ukraine et la Georgie, qui ont récemment connu d’importants changements et fait allégeance aux valeurs occidentales, sont des destinations particulièrement attractives.
Investissement locatif clé en main en Ukraine, à Kiev
Le marché immobilier de Kiev a fait preuve d’une croissance remarquable ces 5 dernières années, s’élevant de 30 à 50 % par an. La nouvelle majorité, arrivée au pouvoir après la révolution orange, et dont le mandat vient d’être renouvelé, fait de la création d’un environnement favorable à l’investissement l’une de ses plus hautes priorités. Une administration moderne, et des procédures d’enregistrement et de transfert des droits de la propriété informatisées, font de l’investissement immobilier en Ukraine une entreprise séduisante et sûre.
Un appartement entièrement remis à neuf, avec deux chambres, une salle de bain et un wc séparé en plein centre de la capitale ukrainienne et dans le quartier le plus prestigieux, est vendu avec son entreprise locataire. L’appartement dispose d’une cuisine moderne équipée d’un lave-vaisselle, d’un réfrigérateur, d’une cuisinière, d’un four, d’une hotte aspirante, et d’une machine à laver. Toutes les pièces disposent d’un module de climatisation. Les loyers sont versés trois mois à l’avance, et une caution d’un mois est laissée en garantie au propriétaire.
Ces conditions exceptionnelles en font un investissement sûr. Les frais, tels que les charges municipales, sont dûs par le locataire. La valeur de l’impôt foncier est nominale en Ukraine et est actuellement inférieure à 100 $ par an, elle n’a donc pas été reprise dans notre calcul.
| Prix d’achat |
500 000 $ |
| Loyer mensuel |
3 200 $ |
| Loyer annuel |
38 400 $ |
| Rentabilité locative |
7,7% |
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Autres opportunités d’investissement en Ukraine, à Kiev.
