Закон, запрещающий использование любых схем продажи строящегося жилья, кроме договора долевого участия, предусмотренного 214-ФЗ, заработал. Назначена цена ответственности за каждую "неправильно" проданную квартиру - штраф от 500 тыс. до 1 млн руб. Похоже, власти всерьез и системно взялись за решение проблемы обманутых дольщиков. Но помогут ли новые запреты?

Ранее 214-ФЗ не столько не работал, сколько был "факультативен". То есть, установив требования к застройщикам, он не запретил "альтернативные" схемы. Сейчас время такого запрета пришло - он закреплен законодательно. С июня 2010 года привлечение денег граждан на строительство жилья возможно лишь одним из следующих способов: на основании договора о долевом участии; путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право граждан на получение жилья от эмитента облигаций (то есть застройщика); жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Таким образом, столь любимая девелоперами и популярная прежде у них вексельная схема и ей подобные поставлены вне закона.

В обход закона

Можно понять депутатов Госдумы, пролоббировавших эти поправки, - они просто устали постоянно разбираться с недостроями. Казалось бы, всем впору радоваться: ужесточение регулирования в девелоперской отрасли должно способствовать повышению ее прозрачности и цивилизованности. Все верно, если бы не одно большое "но", говорят эксперты. А именно: невозможность большинства застройщиков перейти на работу по 214-ФЗ с сегодняшнего дня по самым разным и объективным причинам, связанным с особенностями ведения бизнеса и оформления документации на строительство объектов недвижимости в Москве. "Случился казус: продолжать строить и продавать квартиры нужно, возможностей делать это по договорам долевого участия нет, а государство грозит всем застройщикам штрафами в 1 млн рублей за каждую проданную в обход 214-ФЗ квартиру, - комментирует директор по маркетингу Группы Компаний "Пионер" Владимир Трибрат. - Подобные штрафы способны убить экономику любого девелоперского проекта".

Для заключения договора о долевом участии девелопер должен среди прочего получить разрешение на строительство (продолжительность и трудоемкость получения данного документа в РФ, пожалуй, не имеет аналогов в мире, если брать развитые страны) и надлежаще оформить на правах собственности, аренды либо субаренды земельный участок. Все это ведет к тому, что девелоперы, начиная проект, до оформления всех формальностей не могут привлекать деньги дольщиков и вынуждены чаще всего использовать средства, полученные в кредит, либо фактически "замораживать" свои средства.

Поэтому не исключено, что застройщики по-прежнему будут стараться обойти новые правила. "Думаю, некоторые из них попытаются по-своему трактовать содержащуюся в законе расплывчатую формулировку "привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах", - рассуждает юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. - Скорее всего девелоперы будут уходить от закрепления в договоре фактической цели платежа - строительство и получение в дальнейшем в собственность жилья. Может быть, кто-то сыграет на том, что будет принимать не деньги на строительство, а "обеспечительные платежи" и многое другое, что еще только предстоит придумать юристам компаний-застройщиков".

Законодательная ловушка

Однако желающие обойти закон рискуют сами себя загнать в ловушку. Во-первых, застройщики могут за это поплатиться теми самыми штрафами в размере до 1 млн рублей. В случае предъявления претензий доказать в суде, что граждане уплачивали значительные денежные суммы в качестве "обеспечительных" или иных платежей, будет непросто (ну какой судья поверит в то, что человек передал денежную сумму, нередко удивительным образом совпадающую со стоимостью квартиры, за что-то еще, кроме права собственности на этот объект недвижимости?).

Во-вторых, у физических лиц появилось больше прав. А именно: в случае привлечения денег лицом, не имеющим на это права и (или) привлекающим денежные средства для строительства в нарушение требований 214-ФЗ, гражданин может потребовать немедленного возврата всей суммы, уплаты процентов по двойной ставке рефинансирования ЦБ, да и еще возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. "Таким образом, застройщик, принявший деньги в нарушение закона, придумав какие-либо уловки и исказив истинную цель платежа, моментально окажется "на крючке" у дольщика, - уверен Сергей Поправка. - Ведь при возникновении каких-то разногласий (да или просто передумав покупать жилье) гражданин, внесший деньги, может в любой момент обратиться в суд, где расскажет, что его истинной целью было приобретение строящейся квартиры путем финансирования ее строительства, а вовсе не обеспечение заключения в будущем договора купли-продажи недвижимости. И уверяю вас, скорее всего, в такой ситуации судья будет на стороне обливающегося слезами покупателя, рассказывающего о том, что его (покупателя) детям скоро будет негде жить".

Законодательно закреплен и новый порядок банкротства застройщика. Если раньше дольщики значились четвертыми в очереди на получение денег от застройщика-банкрота и шансов "выцарапать" свои "кровные" у застройщика были минимальны, то сегодня требования о возврате денег или передаче жилья от людей, у которых иного жилья нет, будут удовлетворяться в приоритетном порядке.

Три сценария развития

При этом законодатели смилостивились и приняли несколько важных поправок, дающих послабления застройщикам. Во-первых, их освободили от уплаты НДС. "Ни для кого не секрет, что для многих девелоперов именно налогообложение являлось определяющим фактором отказа от договоров участия в долевом строительстве, - замечает директор по правовым вопросам компании "Мосстройреконструкция" Михаил Барков. - Теперь такого сдерживающего фактора нет".

Во-вторых, упрощена государственная регистрация договоров о долевом участии в строительстве. В-третьих, отныне застройщики могут возводить дома, принадлежащие им не только на правах собственности или аренды, но и субаренды. Кроме того, к числу приятных для застройщиков "мелочей" можно отнести и то, что теперь они вправе расходовать деньги дольщиков не только на цели непосредственно строительства, но и на компенсацию сопутствующих расходов, например, на развитие инфраструктуры и т.п. Да еще и гарантийный срок на установленное в доме оборудование снижен с 5 до 3 лет.

Но даже несмотря на все эти "реверансы" со стороны законодателей, участники рынка не верят в кардинальное изменение ситуации на рынке. "Поправки действительно дают возможность покупателю квартиры судиться с застройщиком, но множество судебных процессов идет и сегодня, - обращает внимание управляющий партнер агентства элитной недвижимости "Эванс" Анна Левитова. - Самой большой проблемой остается взыскание причитающегося по решению суда. В большинстве случаев у компаний-контрагентов нет необходимых средств для выплаты компенсации".

Самое интересное, что приемлемого для всех участников отрасли (государства, девелоперов, покупателей) выхода из данной ситуации просто нет, считают участники рынка. Ситуация может развиваться по нескольким сценариям. Сценарий первый (пока доминирующий): застройщики будут использовать прежние формы реализации квартир (в Москве наиболее распространенный - предварительный договор), закрывая глаза на риски, связанные с поправками. И в случае отсутствия негативной реакции со стороны властей сохранится status quo.

Сценарий второй - все застройщики в ближайшие 3-6 месяцев найдут возможности постепенного перехода на работу по 214-ФЗ. Главное объективное препятствие на сегодняшний день - это отсутствие зарегистрированных договоров аренды земельных участков под строящимися проектами (одно из условий регистрации договоров долевого участия по 214). И только в третьем сценарии, когда девелоперы не смогут найти выход из сложившейся ситуации с документами на земельные участки, с одной стороны, а власти займут жесткую позицию по отношению ко всем формам продажи квартир, кроме схемы по 214-ФЗ, с другой стороны, возможна временная заморозка продаж в некоторых объектах.

"Но я все же полагаю, что никто не заинтересован в крайнем сценарии развития событий, - говорит Владимир Трибрат. - И крупнейшие застройщики, в числе акционеров и кредиторов которых, к слову, крупнейшие российские банки, найдут компромисс с властями в самое ближайшее время. Если же контролирующие органы займут жесткую позицию по данному вопросу, то на первичном рынке может начаться массовая заморозка продаж и строительства объектов (самый пессимистичный вариант - 30-35% московских новостроек), что неизбежно приведет к сжатию предложения и росту цен, от которого пострадают прежде всего покупатели".

Узок их круг

Объективно оценить соотношение сделок по "серым схемам" и по ФЗ 214 достаточно сложно. Например, известны случаи, когда по умолчанию компания продает квартиры по "серой схеме", а если покупатель сильно настаивает, то по ФЗ 214. Но если говорить о порядке, то по ФЗ 214 в Москве оформляется около 10% новостроек, в ближнем Подмосковье около 20%, а в остальных регионах в среднем 50-70%.

Ссылка на источник: Финансовые Известия